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如果房价暴跌,被坑得最惨的不是房奴?

如果房价暴跌,被坑得最惨的不是房奴?

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来源:财经圈的那些事儿(vcaixin)综合报道

今天抢到的房子,都是以后的负债?


去年12月以来,房地产市场降温的态势已愈加清晰。自超大城市重庆对炒房者亮出“杀手锏”后,重庆炒房团可谓是被全线绞杀,全军覆没。


12月楼市全线降温,重庆炒房团全军覆灭


国家统计局发布了2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。据房地产政府咨询专家杨红旭分析,房价整体降温中,一方面,表现在房价下跌城市增加,11月新建商品住宅楼价格环比下跌城市为11个,而12月大增至20个。另一方面,表现为70城总体涨势放缓,11月70城新房价环比上涨0.6%,12月收窄至0.3%。

热点城市集体翻绿,北上深房价齐跌!房价仍在上涨的只有广州。


统计局同步公布了新房和二手房价指数,新房和二手房价格同步下跌的城市,基本属于真跌了。 这里包括上海、深圳、合肥、无锡,苏州这五个热点城市。

2016年年末,重庆楼市突然爆发,市场甚至有外地人“打飞的”去重庆购房的传闻。 重庆官方迅速反应, 半个月内五次发声并下发文件,在1月13日祭出撒手锏——“房产税”,坚决遏制炒房行为。

对于那些蜂拥而至的“重庆炒房军团”可是欲哭无泪了。因为这次修订针对的“三无”人员,是从第一套就开始征收,这堵住了很多外地的炒作者,也会打消很多人去重庆炒房的念头,因为你不知道下一步会不会提高房产税率。 而且重庆的房产税跟上海不同,重庆是跟着房子走,只要征收过一次,以后就一直要征收。

接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者,你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子,还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房?重庆的这一招,可谓打中了炒房者的七寸,具有非常大的杀伤力,不仅增加了持有房产者的成本,而且还打压了二手房的炒作土壤。

真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者,他们本想半年一年就翻倍,炒一把就跑路的,没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了,时间成本耗不起,要么忍痛割肉,要么投资失败烂尾在重庆了。

加上税务部门的对外地人首套房启动房产税,到目前为止, 重庆涉及房地产消费端的几乎所有部门都已经表达了控制房价的决心和措施。


来真的!监管严查土地融资,开出罚单478万


1月16日,上海银监局发布的行政处罚信息显示, 江苏银行上海分行受罚477.9254万元,原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。


江苏银行上海分行的违规事实是:“2016年7月,该分行给予上海××置业有限公司融资,用于支付土地出让金。2016年4月,该分行给予上海××投资有限公司融资,用于支付拍地保证金。”

其实,因为向开发商贷款支付土地出让金而被罚款,在公开报道中,类似案例尚属首次。去年以来,已有多家银行因在房贷业务方面违规或审查不严而挨到“板子”, 但江苏银行吃到的这一罚单,数额之大十分罕见。

地产分析师卢文曦表示,对违反相关规定的银行进行重罚,可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。

“其实从去年12月后房企在拿地动作上已经谨慎和规范,从管理层释放的信号来看,后续房企不仅在土地融资方面会有不少难度,其他融资可能同样面临趋紧的局面。” 卢文曦补充道,“相信银行接下来针对房地产融资会更谨慎行事,土地市场降温格局已经确立。”


多部委继续加码楼市调控


2017年伊始,多部委便纷纷加码楼市调控。

发改委: 1月10日,国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示, 现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价,三四线城市的去库存。 解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制,包括一些法律法规规定和财政金融政策。

银监会: 同一天,银监会指出,完善差异化信贷政策,支持去库存。分类实施房地产金融调控。

国土资源部: 12日,国土资源部又表示,对保障房用地实行应保尽保,对商品房因城因地施策,对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应,对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。

与此同时,近期各地正陆续召开地方两会,从各地地方两会透露出各地对楼市调控的风向来看,2017年还是“严”字当头,所以今后对相关规定从严从紧执行将是主基调。

正如方正证券首席经济学家任泽平说的那样,“转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制,如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话,中国的房地产将会平稳健康发展,中国的转型也将迎来转机, 如果我们不能建立长效机制,还通过刺激房地产稳增长,加重雾霾,让旧经济死灰复燃,让新经济、新金融都被压抑的话,那么我们的转型就越走越远了。


炒房的哭成泪人:今天抢到的房子,都是以后的负债?


有些人,仍然对楼市抱有最大的热情, 比如他就拿出郎咸平教授的观点,说拿美国、欧洲的房产税举例,房产税会是取之于民,用之于地区,所以房产税的目的是将城市建设的更好,拥有更好的环境和基础设施以及地区福利,然后带动房价上涨,所以房产税的作用其实是涨房价的。


这种说法完全是不负责任!


如果2008年之前,推出房产税,如果按照西方的配套制度,房产税专款专用,我相信能够促进房价的稳定,并且平稳上升。 但可惜,2016年,北上深的平均房价不是1万以内,而是4万以外。


所以房产税的作用将完全不同,就跟同样是人参,好东西吧,你身体虚弱的时候,他是救命的珍品,但如果你是上火燥热,这东西就跟毒药差不多。


我们需要加强周边建设的时候,房产税必然能够拉动环境建设, 但当我们已经拥堵拥挤不堪的时候,这种边际效应已经很低,相反他现在的作用很可能是改变炒房者的预期。多套房持有者已经不能再快乐的玩耍了。


所以,结果其实显而易见,房地产税就是中国房价的杀手锏,因为现在买房出租,租售比不到2%,基本上没有利润,甚至现金流是负的。


所以拿着多套房产的唯一目的就是升值,在成本为零的前提下,他可以耐心持有,死也不卖。但如果加入了持有成本,这就会让他如坐针毡。房子出租不赚钱,每月还要交税,房子其实已经不再是资产而变成负债。


大家可能多年后才能感受到这个笑话,一个家庭付出几代人的所有积蓄,还得去抢购,然后居然买回来一堆负债?对于他们来说这个笑话一点都不好笑,简直有点残酷。


谁还会为高价的房子去接盘买单?


如果房价暴跌,被坑得最惨的竟不是房奴!!


在中国,一个房子承载了多少普通老百姓的梦想,但无数人却因高房价望而却步。原因无他,房子成了投资产品,失去了居住功能的本质属性。


最近身边有不少朋友问我:房价到底会不会暴跌?如果我们把房价跌幅超过10%称为暴跌,那么, 有四大因素或让房价下跌,若集齐四个因素同时出现,房价必然暴跌!


一、GDP算法改革


看房客都知道,房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡。而因为国家的一项重大改革,地方政府很可能再也不会充当房价的保护伞了。


前不久,国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国 内生产总值核算数据的公告。国家统计局副局长许宪春透露, 目前国家统计局正在探索新方式,将分享出行、“沙发客”等新兴行业纳入至官方 GDP增长数据中。


去年7月,国家统计局公布2季度GDP同比增长6.7%。此次是在中国实施研发支出核算方法改革后首次公布GDP。据国家统计局核算司负责人介绍, 算方法改革后,理论上GDP增速将上调。从近十年的数据来看,改革后GDP增速年均提高0.06个百分点。


改革后,GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下,过去未曾被纳入统计范围,但在经济生产中的比重越来越大的一些行业,将被纳入统计。 新被纳入统计范围的行业,将带来大量的GDP,未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。


所以,有了更粗的大腿,地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢?


二、未来购房刚需人口减少


购房人口一直是决定房价的最基础作用力。根据中国报告大厅的数据,做出各年出生人口分析如下:

如果房价暴跌,被坑得最惨的不是房奴?


我们把买房刚需族定义为25岁到35岁的人口。根据出生人口估算刚需族人口,不考虑死亡因素,则各年刚需族增长率如下:



我们发现,近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年,刚需族增长率也是最大的。 2017年,刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始,刚需族将每年都在减少,这预示着潜在买房人口的下降,全国房价增速必然下滑。


刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了,而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了,卖房的多了,短时间内,房产中介的“客源/房源比”将大幅降低,买房者话语权增强,房价想不降都难了。


三、开征房产税


今 年,国务院国土资源部向地方政府明确了两点工作目标: 一是在2016年底前,要基本实现“停发旧证,改发不动产产权证”。而是在2017年底前,不动产统 一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。 而不动产统一登记被认为是开征房产税的必要前提。房产税很有可能要启动!


房产税令人捉摸不透的地方在于,人要不要买房、要不要卖房,最重要的决定因素是房产税的负担成本有多大。而现在全国征收细则都没出来,也难以预料。如果房价上涨的收益仍然大于房产税的成本,那么该房的还是会买房,该炒房、屯房的还是不会卖。


如果房产税支出真的超过房价上涨的收益,那么大家的购房投资理念会发生变化。 从原来认为“房子多就是好”,将变成房子要“少、精、好”。多套房产,不如一套 精品。最后,个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。 当试点在一个城市内,其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似,当全国都 实行房产税,一个城市的房价下降,这个行情会有传染性,其他城市房价也撑不住。


四、收紧货币和信贷


房价的涨跌也必须得看国家大势。当年日本、香港的房价暴跌背后都有货币和信贷的助力。


中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化:货币多,房价涨;货币少,房价跌。 一旦政府控制住货币和信贷,房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国 1990年到2012年数据,得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求,而是货币。


今年的中央经济会议提出,要实行“稳健的货币政策”,意思就是货币和信贷不会再向以前那么宽松了。


显然,政府已经认识到靠超发货币和宽松信贷,已经无法再有力拉动经济发展了。无节制的宽松信贷会导致大量的烂账坏账,还会推高各类商品价格,包括房价。过量的资金会跑到利润率更高的金融市场投机,实体经济却得不到补充,这对经济发展是有害的。


因此,减少了资金向房地产的流入,房价回落十分有望。


简单分析了未来房价最可能下跌的因素,不妨再来大胆预测下,房地产泡沫破灭之时房价暴跌会发生什么?哪些人将损失惨重,哪些人又会从中大赚一笔? 房价暴跌后,损失最惨的是谁?


表面上有多套房的亏得最多,但实际上,他们最能从房价暴跌中获利。


当房价下降开始,有刚需的忍不住想买房,嗅觉敏锐的炒房客就出动了,因为掌握的房源多,总有一套是能卖出去的吧。


接下来,房价继续往下走,直到底部,炒房客拿着卖房的钱又能以更低的价格把同样的房子买回来,还赚了一笔差价。


所以说,有多套房的,是真的不怕房价暴跌。价格波动越大,他们投资获利的机会就越多。


而房价暴跌,损失最惨的是最希望房价暴跌、买便宜房子的的无房者。 买东西最求便宜无可厚非,但房价暴跌,买房就便宜了?这可不一定,买房甚至可能变得更“贵”:


第一,房价暴跌的时候,你的收入也打折扣。 房地产不景气,各行各业的经济都受到影响,企业利润低,裁员、减薪将是家常便饭。房价跌了,收入也跟着跌,如果因此而丧失晋升机会甚至失业,那买房就是更难而且更“贵”了。


第二,房价暴跌,银行会严格贷款审批。 因为看不清未来止跌回升的前景,更多潜在购房人会选择观望,买房人口减少,加上房价进一步下跌的风险预期,银行会更加严格贷款审批,提高首付款比例,减少利率优惠。


比如, 现在200万的房子,最低2成首付,首付40万,利率为8.5折4.17%;房价暴跌后,同样的房子价值120万,最低4成首付,首付48万,利率为基准利率4.9%甚至更高。相比之下,暴跌后买房首付和利率都更高了。


第三,房价暴跌后,新楼盘会减少,二手房活跃度也会下降,所以可供你选择的房子减少。 买房成本可能不贵,但一个衰弱的市场,必然无法生产出先进的商品。如果你对房屋设计、质量有高要求,很多房子会让你失望。


所以说,房价暴跌的时候,被坑得最惨的不是房奴,而是没有积蓄的“老百姓”。千万别再期望房价暴跌了,缓慢地回落才是对我们最好的。

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