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抛房潮来了,二手房价格开始下跌了!


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综合:南京楼市(于越 )、21财闻汇、ipo观察、经济日报


二手房降价,到底是个别现象,还是普遍现象?我对此展开了一些调查和跟进,得到一些信息跟大家分享。

1、南京二手房降价幅度从5万-30万不等,有些房价跌到一年前水平


除了我们粉丝卖房的编辑有这样的感受,我问了一些中介公司,链家、我爱我家,他们都说最近频繁遇到二手房主降低挂牌价格,降价幅度从5万到30万不等。


“有些房主,看到房子一直无人问津,会主动打电话把挂牌价格再往下调一些,在谈判的过程中,房主也变得好说话,没有以前那么硬气了”,中原地产一家门店的经纪人告诉我。


有些不太热门的板块,房价甚至跌到了一年前的水平,比如桥北一小区有业主低价抛房,这套房源为219㎡,总价250万,算下来单价只要1.14万/㎡,基本上回到了一年前水平。


以下截图来自南京中介公司经纪人朋友圈:


本来就便宜还降价







总价直降30万







2、聪明的投资客已经在抛房了,春江水暖鸭先知


我身边一个房产投资牛人,前前后后已经投资过几十多套房子了,她不仅在南京,在上海、北京、杭州都投资了很多套房产,她说自己最近就在抛售自己南京的房子,市场下行的时候,不要再重仓房产了,保留优质资产,其余抛掉。


她还说,身边的仁恒江湾城、华润悦府的豪宅业主也在抛房,她预计南京楼市很长一段时间都好不了,市场处于下行的时候,二手房会越来越难卖,趁现在还有接盘侠,价格合适就赶紧卖吧。



3、资金链绷不住的人,开始降价抛房还房贷


去年,南京市场火爆的时候,有很多人非常疯狂,甚至连首付都是借来的,现在还款压力越来越大,又看到市场处于下行,心里很慌,资金链绷不住的开始降价抛房还房贷了。


我身边一位朋友,去年买了仁恒江湾城一套二手房,现在因为还款压力非常大,他跟我说,准备降价卖掉手上一套二手房,不然月供压力太大,完全吃不消。


4、上个月南京有55个小区房价下降


昨天365南京二手房统计,2016年12月南京有55个二手房小区出现降价了,比11月又多了15个。其中鼓楼区11个,建邺区9个,浦口区8个,江宁区、雨花台区和栖霞区各6个,秦淮区4个,玄武区3个,六合区2个。


2016年12月南京二手房环比降价小区

行政区

二级地名

项目名称

2016.12挂牌均价

环比跌幅

六合区

龙池片区

荣盛莉湖春晓

14321

-5.97%

浦口区

珠江镇

国信阅景龙华

21862

-5.21%

栖霞区

晓庄广场

幕府山庄

21861

-4.77%

江宁区

麒麟门-上坊

锦绣花园

17579

-4.71%

浦口区

珠江镇

群盛北江豪庭

21793

-4.49%

浦口区

珠江镇

融侨观邸

25213

-4.48%

建邺区

奥体东片

西堤国际城

46078

-4.47%

鼓楼区

凤凰花园城地区

华阳佳园

33723

-4.31%

建邺区

奥体东片

中海塞纳丽舍

46804

-4.10%

六合区

龙池片区

龙池翠洲

12755

-3.68%

建邺区

南京国际博览中心附近

海峡城

37092

-3.56%

栖霞区

仙林大学城

南大和园

32727

-3.39%

栖霞区

迈皋桥

方圆城市绿洲

24412

-3.38%

鼓楼区

五塘广场

金域中央

30875

-3.35%

江宁区

麒麟门-上坊

东郊小镇

17968

-3.13%

秦淮区

仙鹤街沿线

皇册家园

41059

-2.84%

鼓楼区

凤凰花园城地区

中海凤凰熙岸

52059

-2.79%

鼓楼区

凤凰花园城地区

凤凰花园城金陵园

38804

-2.74%

栖霞区

迈皋桥

方圆绿茵

26233

-2.67%

玄武区

卫岗-小卫街

德基紫金南苑

37022

-2.60%

玄武区

月苑片区

营苑新寓

21967

-2.59%

江宁区

东山镇

市政天元城

25124

-2.51%

江宁区

三山片区

托乐嘉花园

27207

-2.33%

鼓楼区

宝船厂-中保村

银城花园

41487

-2.20%

建邺区

南湖片区

云锦美地

37233

-2.15%

玄武区

月苑片区

墨香山庄

29223

-2.08%

秦淮区

苜蓿园大街附近

梅花山庄

32216

-2.07%

浦口区

泰山高新

新城香溢紫郡

20682

-2.03%

栖霞区

马群地区

天泓山庄

31915

-1.90%

秦淮区

瑞金路沿线

东城水岸

38113

-1.83%

鼓楼区

聚福园-东宝路

育才公寓

49865

-1.60%

鼓楼区

江东软件园

苏宁睿城

48476

-1.52%

雨花区

铁心桥地区

万科金色里程

31850

-1.43%

建邺区

奥体西片

金马郦城

37308

-1.38%

江宁区

科学园-方山

东方龙湖湾

25854

-1.29%

建邺区

月安街附近

奥体新城清竹园

45355

-1.22%

浦口区

珠江镇

华府国际

21145

-1.21%

浦口区

桥北

明发滨江新城

19785

-1.13%

江宁区

东山镇

天元吉第城

26864

-1.08%

秦淮区

瑞金路沿线

金陵尚府

38988

-1.07%

浦口区

珠江镇

中海万锦熙岸

25147

-0.95%

浦口区

浦珠路沿线

旭日爱上城

23913

-0.76%

雨花区

集合村-长虹路

锦虹美苑

31739

-0.75%

鼓楼区

定淮门大街-三汊河

清江花苑

38288

-0.71%

鼓楼区

福建路-三牌楼

金陵大公馆

43856

-0.71%

雨花区

雨花台周边

花雨南庭

37199

-0.69%

建邺区

奥体东片

万科光明城市

47069

-0.55%

建邺区

南京国际博览中心附近

双和园

33440

-0.52%

鼓楼区

宝船厂-中保村

海德卫城

39634

-0.40%

雨花区

花神湖周边

康盛花园

30954

-0.32%

栖霞区

仙林湖

万科金色领域

32234

-0.24%

鼓楼区

凤凰花园城地区

莫愁新寓荷花里

27322

-0.17%

建邺区

月安街附近

莱蒙水榭春天

46961

-0.10%

雨花区

板桥地区

金地自在城

25397

-0.06%

雨花区

安德门-小行里

金浦名城世家花园

33000

-0.05%


5、二手房跌的最凶的主要是以下3种房子


我分析了一下,目前出现二手房价格普遍下降房子主要可以分为以下3种:


1、第一种房子:上一轮房价跟涨过快,但是并没有实质性利好的板块的房子 ,比如麒麟,南京调控前,南京各区域房价都"一飞冲天",麒麟也拍出超过2万元/㎡的地价,推动区域房价从17500元/㎡涨至25000元/㎡,而现在麒麟中介经纪人说,炒房的二手房主都开始降价了,甚至每平米降了2000-3000元,之前要价太虚高了。


2、第二种房子:主城区的老破小, 我们南京楼市微信平台一直给大家的建议,就是尽早抛掉主城区没有学区优势的老破小,换成优质板块的品牌房企的房子。


3、第三种房子:新房和二手房价格严重倒挂的区域的房子, 一般这些板块的二手房会非常难卖,因为一手房和二手房价格倒挂太明显,接盘侠心里那道坎过不去,比如河西中部、河西南部,中介公司有的一个月都卖不出去一套房,经纪人说除非二手房主降价,不然基本上零成交。



对面目前南京二手房市场的状况,我预测2017年可能会出现以下几种局面:


1、一大波抛房潮正在来的路上,人们对房价预期变了,从看涨变为看跌,现在买房人的信心已经不足了。


2、南京二手房交易量会大幅下滑,我们已经感受到现在二手房市场买卖已经陷入博弈状态,买房人期待房价降,房主又因为地价等各种因素不愿意答复降价,只能僵持,市场进入速冻。



3、2017年将有一大波中介公司关门倒闭,楼市速冻一二手房的成交量都会下滑,一批中介倒闭关门是必然。


4、因为资金链断裂,会有二手主亏钱卖房,尤其是此前借首付、高杠杆炒房的,非常危险,孤注一掷全仓甚至加杠杆买房产,一旦房价下跌个百分之十几,将是整个家庭的悲剧。




北京、上海、深圳房价集体下跌!一线永远涨魔咒终于被打破!



自2016年国庆全国热点城市密集出台调控新政以来,短短一个季度的时间,各大城市房市已巨变。


深圳:房价已经跌回了半年前

1月1日,深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。


去年12月,深圳新建住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,成交均价54946元/平方米,环比下跌0.1%。


从每周的成交数据来看,深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平,房价已经跌回了半年前。


二手市场更加不乐观。


根据深圳中原研究中心数据,2016年12月深圳成交4734套二手房,环比减少28.4%,同比减少66.1%。


成交面积422612平方米,环比减少28.8%,同比减少65.0%。


深圳市民:均价5万多元可能是好的兆头,我希望会再跌下去


除了新房市场,深圳二手房12月份成交量,环比减少28.4%。2016年全年均价涨幅比2015年回落明显。


分析师表示,农历新年后,开发商将面临新一轮的销售压力,而资金周转也需要销售回款来支持,届时,深圳房价将出现“深八条”后的首个博弈期。


预计深圳二手房市场仍将持续调整


从大环境看,未来国内的货币环境预计将会稍有收紧,而投资热度或将转向海外市场,这将利空深圳楼市。


从2016年的政策调控来看,“10·4新政”后房价涨势得到控制,目前楼市整体进入缓和向下调整的阶段,新房、二手房成交均处在量价齐跌的状态。


“预计2017年一季度深圳楼市仍会持续目前成交低迷的趋势。”


一方面,深圳房价已经处于高位,购房者的购买力有限,预计2017年深圳房价大幅上涨的可能性不大。


另一方面,随着深圳城市建设日益完善,吸引更多的年轻人来深就业,购房需求始终在,深圳房价也不会出现断崖式下跌的局面。


预计今后两年,深圳二手房市场仍会在低迷期持续调整。


北京:四季度出现明显降温


中原地产研究中心统计数据显示,2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情,从前三季度的爆发到四季度政策影响下,出现了非常明显的降温。


成交量方面,受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。


2016年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套,环比三季度下调幅度达到了42%。


2016年12月,北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米。

北京首套房贷利率收紧至九折


元旦当天,《证券日报》分别从多家银行和房地产中介处证实房贷利率优惠收紧的消息。


自2017年1月1日起,北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。


中原地产首席分析师张大伟分析,过去两三个月银行的资金价格在快速上行,在此种情况下,银行再继续执行8.5折或者更低的折扣,利润空间将越来越小,甚至接近成本价,“所以银行必须要回收折扣”。


房贷利率上调到9折只是一个开始。


“后续随着资金价格的上升和楼市条例的深入,有可能提高到9.5折,或者接近2014年四季度的状态,2017年房贷利率或回升到基准利率。”

贷款300万元30年利息增加15万元


如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算,房贷利率八五折优惠时,执行利率为4.17%,月均还款14618元,还款总额5262480元。


房贷利率九折优惠时,利率为4.41%,月均还款15041元,还款总额5414760元。


也就是说,房贷利率从八五折提升至九折后,贷款300万元月均还款额增加423元,还款总额增加152280元。


对于房贷利率做出的这一调整,业内人士表示,本轮楼市牛市行情的推手之一,就是低成本资金和高杠杆的作用,利率优惠的收紧不仅提高购房成本。


更重要的是对购房者预期的打压,以组合拳的方式抑制投资,同时意味着北京的紧缩调控将会长期持续,因此会对购房需求形成新一轮打压。


上海:12月新房成交同比下滑65.6%


在持续调控下,另一个一线城市上海也不例外。


据上海中原地产数据显示,12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米,环比增加7.6%,同比下滑65.6%,这一数值也是5年来同期最低。

今年的房价怎么走?


从全国大市来看,2017年中国房地产市场将以“稳定”为主,去年全年去库存政策刺激下,全国楼市普涨,今年随着调控政策的出台,将逐步回归理性。


中国指数研究院3日发布《2017年中国房地产市场趋势展望》(以下简称《展望》)。

需求方面


2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到12.8%到14.8%。


其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。

供应方面


鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3.0%以内。


但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。

价格方面


需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

2017年,"一线房价永远涨"神话或被打破了!

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