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雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真的要破了!

雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真的要破了!

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雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真的要破了!

雄安新区横空出世,这次中国房价泡沫真的要破了!

作者:卫强 来源:范范的江湖见闻(ID: fandejianghu

4月1日, 雄安新区横空出世。在此之前,新区覆盖的河北雄县、容城、安新三个县相信都没几个人听说过。现在,他们成为全国人民羡慕的地方。

雄安新区的定调非常高,定位为继深圳特区、上海浦东新区之后的又一全国意义的新区,是闻所未闻的“千年大计”。但是这个出场,又太突然,这种反鲜明差背后,代表了某种态度和决心。有些问题,不能再放纵拖延了。

最大的问题,就是中国经济已经被房地产泡沫和既得利益集团 绑架 了。过去还想与房地产与虎谋皮,现在再不解决地产的超级泡沫,实体经济不可能有出路。

雄安新区的出现,也不会是一个孤立事件,这是一种决心和方向的宣示。货币政策稳下来,盘活存量资金,引导资金从地产到股市,房价泡沫已到顶部之后是泄洪,资本市场是未来几年的大机遇所在。

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1979年,深圳特区成立,无数人失眠, 想着如何去做一番事业,大干一场;

1992年,浦东新区成立,无数人失眠, 想着如何下海创业;

2017年,雄安新区成立,无数人失眠,想着怎么去 炒房 ……

这就是中国经济今天的真实写照。无论做什么,都没有炒房赚钱;无论规划什么,最终落脚点都在炒房。无奈,无解。

如果房产泡沫不破,雄安新区难起。这个新区可能都没开始建设,房价就已经炒到天上。如果要通过非市场手段来控制雄安的人口流入和房地产等资源要素,那么新区的活力会大打折扣。

这就是中国经济被房价绑架的真实困境写照。 不败的地产神话吸引了资金源源不断的进入。房子在今天,已经不是房子,是一个金融产品,如同17世纪荷兰的郁金香。

我们正在见证经济学历史上的极为 诡异 的一幕。一方面,一二线城市地产价格几万几万的涨,买房像买大白菜,资金极其充裕;另一方面是在闹钱荒。实体经济融资艰难,高利贷盛行,三四线城市地产库存已经庞大。这诡异但不矛盾,实体经济10%利润率很高了,跟炒房怎么比?当钱都去炒房了,实体经济融资当然困难;当资源都涌向一二线城市了,三四线城市自然要被抽空。

当所有人都去玩击鼓传花的游戏时,接棒的傻瓜还有么?这个游戏要接近尾声了。山东辱母案就是高利贷资金链断裂引发。更让人震惊与担忧是,魏桥纺织、中国宏桥、齐星集团、辉山乳业等多个大型企业都爆发了 债务危机 。他们都是上市公司或者是上市公司的母公司,还有世界500强企业,他们都撑不住了,可以想象下中小企业的艰难。

地产不败的神话,对周边地区的资源虹吸效应,尤以北京为甚。它本应是带动京津冀乃至华北发展的火车头,结果它成为泡沫的登峰造极者。这个现象所催生的,就是雄安新区的横空出世。

如果首都都可以搬走,那么北京的房价神话还能继续演绎吗?

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在今天这个时点,我们将见证中国地产泡沫破裂的开始,也将见证资本市场大时代的开始。

我坚定的认为,雄安新区的设立绝对不是一个孤立的事件,而是顶层设计的一个重要先手。今年以来有两个非常关键的信息要结合着一起看:

  • 央行行长表示不背锅。 3月底,中国人民银行行长周小川表示,货币政策经过多年量化宽松,全球已到达周期尾部。楼市泡沫不是货币政策的预期后果,要知道,周行长一年前还在说“个人住房加杠杆逻辑是对的”。最新表态明确楼市是“泡沫”,而且货币政策宽松要结束了。

  • 股票市场的IPO大加速。 2017年以来,通过IPO审核的数量已经超过上百家企业,资本市场大扩容,来引导资金进入实体经济。中国企业的债务融资已到极限,新的融资增长主要就靠资本市场了。A股在这个点位上,指数涨跌都是小事,已经上升到国家战略。

过去三十年,中国经济有三个引擎:制造业,互联网,房地产。现在,制造业明显不景气,房地产泡沫把土地人工成本大幅度推高;互联网人口红利期也结束了,爷爷奶奶们也都在玩微信了;只剩下地产泡沫还在。但地产泡沫过大,已经危险了整个经济安全与金融安全,那么,只有靠资本市场盘活全局了。

要搞活资本市场,就得要钱。央行行长说了货币政策宽松结束了,不靠印钞了,那么只有盘活存量资金。存量资金主要囤积在房地产。这就得让钱从房地产出来进入资本市场,这就要 打破地产单边上涨的不败神话。

其实,2015年的经济部署就是这个战略,败笔是 底牌太早被看穿 ,慢牛变成了杠杆牛疯牛,最后爆发股灾。股灾之后,仓促又启动了房产去库存,结果泡沫吹到今天这样大。

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回望2015年的股市,ZF应该是希望股市上涨的,通过资本市场来解决很多历史积累的风险。但是就因为ZF反复呼吁慢牛,结果底牌被机智的股民们看穿,疯狂加杠杆进入股市,慢牛变成了疯牛杠杆牛,最终轰然崩盘。

地产的慢牛也是ZF所希望的,最好是慢慢涨,带动经济各方面都跟得上。地产的底牌也很快被看穿了,甚至限购都被看成了后续暴涨的大利好。

地产涉及的方方面面的利益太大了,所有人都坚信ZF不会让房价下跌。既然这样,那大家就加足杠杆买。这本质就是在套ZF维稳的利。这就是中国版的“大而不倒“,这就是对中国经济的绑架。

这就是雄安新区设立的英明与决断之处,极有 远见与魄力 ,果断抛开既得利益的纠葛,直接在雄安建设一个新城,建设一个副首都。毫无疑问,雄安新区的设立这对北京及周边房价绝对是利空。但是又如何?说搞雄安新区就搞,完全摆脱了 既得利益群体 的羁绊。

连北京都可以有这么大动作,更何况其他城市?中国其实根本不缺地,房价问题演变到今天尾大不掉,一是 货币问题 ,这十几年货币大放水;二是 维稳问题 ,房价跌了就要砸售楼处,ZF维稳第一。

雄安新区只是中国经济结构大调整的一个开始。比起雄安新区短期直接带来的收益,所宣誓的智慧、决心与信心更为重要。这也是坚定看好雄安新区的原因所在,这个是国家意志,不是一般的新区所能比拟。

我们可以简单推演下接下来 要发生的事:

  1. 围绕着雄安周边地区的房价,与之有关的股票,都被爆炒一通;

  2. 雄安土地交易被严格管制;

  3. 北京及周边房价开始回落;

  4. 货币政策收紧,全国房价普遍回落,不断有地产商的售楼处被砸,炒房客拉横幅呼吁政府救市;

  5. 中间穿插一些区域性的大企业和地方政府的债务危机爆发,高杠杆炒房客跑路;

  6. 资本市场IPO大扩容,但房地产疏导过来的资金承接了新IPO,股市尤其是中小创估值公司下降,但指数变化不大;

  7. 大批的新IPO公司造就大批新富豪,他们继续投资新产业,带动又一次全民创业浪潮;

  8. 外汇流出继续严控;

  9. 央企、学校将成为迁往雄安的第一批;

雄安新区设立5年后,地产泡沫平稳过渡,资本市场市值世界第一,中国经济成功转型。

二、大北京和小北方

来源:悦涛



导语

改开以来,雄安这种落子,很少见。但是相比深圳和浦东,中国现阶段的可用资源和统筹能力,大为提升。“大北京”和“小北方”,最可能形成的,是东京都市圈的模式。



来源: 悦涛 (ID:shenzhenjingji)


京津冀战略落子了:雄安新区横空出世。


光看雄安肯定看不出什么端倪,资源条件和区位决定了发展模式跟深圳和浦东根本不会一样。


还是谈谈北京和北方。这是两个平行世界。


在中国经济版图里,北京越来越大,北方越来越小。雄安落子,让这种效果更加确定: 大北京、小北方。


1、北方没有经济圈,只有北京。


北方的火车头是京津冀+环渤海,也就是京津冀辽鲁五省市。冀其实可以忽略,北京+三大港贸省市。


但是没有形成你中有我、互相依存的城市群。北京是北京,一家独大。


2、 这个就得说到北京的模式。北京是权力型城市,不是产业链型城市。


也就是它对资源的吸纳靠权力,而这个权力资源是唯一的,不需要依托外部,也不会吐纳给周边。


党政军金、科教文卫。全国的资源极地。


3、不是说北京没产业,北京的产业也是自我闭环的。


北京主要是央企和知识型经济,都是面向全国而不是周边。即使是中小创企业,在北京也人才太多、类型多元,完全可以自我实现闭环而不用与周边配套。


资源和能力高出周边太多,就 没法与周边城市形成梯次互补的产业链进而形成经济圈。


4、天津在2006年被定位成北方经济中心,现在这条已被去掉。


天津和北京不同,不是权力中心,做大后一定是产业链型中心城市。而整个环渤海的地理和资源禀赋还是非常好的。


虽然天津常被看成扶不起的阿斗,还是因为北京不放弃经济中心定位,好的资源尤其是服务业资源如金融、科技,北京都吸走了。


北京不放手,天津起不来。


5、 深圳和浦东的成功都靠发达的口岸经济,贸、工、技,然后服务业、金融起来。


天津和环渤海不盘活,北方是形不成气候的。


因为中国改开的发达是外资和外贸带动起来的。


也没有纯市场化这回事。 不给定位和顶层政策支持,深圳和浦东也起不来。纯市场化起来的只有浙江、温州。


6、天津删掉“北方经济中心”,北方就没有经济中心——北京是全国的中心。


北京之外无一线,北方城市陷入互相分离的均衡。定位不清、没有龙头,争抢资源多过协同效应。


比如曹妃甸,跟天津滨海新区完全是一个模子的区位。没有分工,梦做得太大,结果还是抢不过天津。


这就是“小北方”的格局,没有协同分工,互相牵制,大量重复建设、同质化竞争,结果各自做不大,也把整个北方盘子做小了。


7、雄安新区,让“大北京、小北方”的格局彻底成型。


这个落子,二维地图上看:雄安和北京、天津,等边三角、三足鼎立。



然而之前的基础是:河北是京津冀的短板,这个更像是补上河北这一极,平衡发展, 实际上天津更加边缘化。


北京不会边缘化,只会扩大化。一边输血,一边交通链接。首都副中心和首都其实是一体的。


这个大北京的体内循环之外的地方,跟这个地方发生经济联系的概率是很低的。


8、雄安不具备“口岸+腹地”的开放条件, 所以必然是和北京体内循环的生长模式。


产业链中心,都是口岸+腹地,这个口岸要么对外,要么对内。但是中国的外向型经济体质决定了现阶段还是对外主导。


央企、高校等资源的疏解,会有作用,但不是经济中心的概念,也不会形成产业链。


9、京津冀战略里,北京还留着政治、文化、科技、国际交往四大中心的定位。


科教文卫四大资源,科和文保留,教和卫外迁?


其他能疏解的:央企、金融?


胆子大一点:把白洋淀变成一个境内新加坡?


然而北京自己希望疏解的其实是这些:


从2017年至2020年,全市年均减少存量30平方公里,这将对新增用地和新增产业,形成更加严格的约束。今年将疏解退出 500家一般性制造型企业 ,清理整治 “散乱污”企业2570家 。继续加大力度 疏解批发市场,疏解提升市场120个 ,完成动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场的撤并升级和外迁,基本完成官园、万通、雅宝路地区等批发市场的调整疏解和升级改造,疏解提升物流中心38个。


简单来说,雄安做行政副中心易,做经济中心难。


10、在雄安新区发布前一天,天津市委书记李鸿忠在《学习时报》发文谈京津冀,首次提及:助力首都建立“大都会”管理体制。


11、最可能形成的,是“东京都市圈”模式


毕竟这是千年大计、国家大事。也决定北方大局。


改开以来,雄安这种落子,很少见。但是相比深圳和浦东,中国现阶段的可用资源和统筹能力,大为提升。


“大北京”和“小北方”,最可能形成的,是东京都市圈的模式。

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