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炒房者慌了,今天命中楼市死穴!

炒房者慌了,今天命中楼市死穴!

2017-05-30 参政内幕 参政内幕

炒房者慌了,今天命中楼市死穴!

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作者:齐俊杰看财经


终于有人找到了高房价的死穴,炒房的真要慌了!


昨日,原重庆市长黄奇帆卸任后首次演讲,就 给房地产精准把脉,指出十大受损和五大对策。字字精准,句句扎心。最精彩的重中之重就是下面几点:

首先,人地矛盾! 这是房地产的核心,直指我们之前的问题,为了保护耕地,控制土地指标,这个没问题,问题在于人为的错配土地。领导觉得要控制一线城市,发展二三线城市,甚至搞西部开发,所以看似土地投放不少,结果全投放到了三四线和西部。而真正人口增长的一二线,却因为领导的主观意愿而没有得到有效土地供给,最后人没控制住,土地还给少了。


那怎么办呢?地方上没地怎么建设盖房,就得去拆迁,拆迁的标准是按照周边房价补偿的,周边房价1万,你拆迁就得给人家1万多,那么你的土地成本就上来了。即使算上容积率,你也得卖出2万才有的赚。而下次这个周边的某地方再拆迁,就按照这个新的小区的2万计算了。


所以就造成了,面粉价格高,面包价格就更高,面包价格高反而逼着面粉涨价。地方上拆迁成本水涨船高,所以楼面价也就越来越高。这点其实我们之前在讲你为什么买不起房的时候,已经讲过了。



其次 ,房地产绑架经济,黄先生提出六分之一理论,一个城市的GDP如果有1000亿,这个城市搞房地产投资,最好在GDP的1/6以内,就是150亿。


而实际上我们5大城市房地产投资占GDP的60%,这不是六分之一,已经是三分之二了。相当于一个人用三分之二的钱去租房,是不是日子就快过不下去了。房地产占GDP的7%,但却占据了27%的资金量。


去年更是奇葩,银行贷款的十之七八都去了房地产,这就是实实在在的绑架。而地方上也越来越依赖房地产,地方税10万亿,4万亿是房地产,还有4万土地出让金。离开房地产地方政府会断粮,所以就形成了天然的保护伞。

第三 ,租赁市场不健全,没有机制保护,城市福利也不向租赁市场开放,房价收入比奇高,黄先生用高的离谱来形容,说明完全脱离了群众购买力。然后城市之间严重不平衡,一边是供不应求,一边是产能过剩,一边海水一边火焰,这让整体的楼市调控左右为难。两边打脸。

第四 ,过度金融化扰乱了市场秩序,土地也没有严格执行囤地的处罚规定,甚至开发商囤地比政府还多了。


综合这一切,基本还原了我们市场的问题所在,病根搞清楚了,其实看病就容易多了。而黄先生也是难得的一个,既有理论基础,又有成功经验的城市管理者,他说的话,提供的理论基础要比只看书不实践的大学教授,经济学家,甚至某些著名开发商们,可信的多。

我们看看他针对房地产市场的五大对策,其实基本上我们都很熟悉。

首先,土地爬行 ,什么意思,就是别听地方领导说,你的城市会有多少人,而是用眼睛看,城市已经有多少人,然后动态调整,拿土地匹配人口。比如之前,北京说我要控制在1500万人,但实际上很快就突破2000万人了,你国土部按照1500万人供地,肯定是不够用的。而土地爬行盯住,就是我动态调整,马上给出这500万人的土地出来,大约500平方公里。


控制市场预期。至于有没有地,肯定是有的,北京上海也是有地的。在五环外还有很多土地可用,完全可以动态调整,土地随人口而流动,人口多的地方减少耕地,多供住宅,人口减少的地方,少供地,多加耕地。不要用领导的意愿去供地,而是要看人口变化来供地。

其次,法律约束 ,例如工业用地不能太慷慨,要衡量产值,平均是1平方公里要搞200亿,而不能到处盖园区,结果根本没人去用。另外,要严格限制楼面价,不要超过当期房价的三分之一,一定要适可而止,你可以给开发商一些周边的不好位置的土地补偿,不要把核心位置的地价搞得太离谱。


在金融上更要守住底线,任何开发商拿地必须自有资金,在重庆黄先生就给了死命令,必须控制借钱买地。目前这个政策也已经全国推广,这就是要把地价、开发商和M2做切割。至于老百姓一套房首付20-30%可以,二套就要50-60%,三套房以上全部全款,你不要限制。他愿意炒风险全是他的,跟别人无关就行。黄先生还特别提到了收入证明造假的危害极大,这个必须管住。估计银行部门已经开始清查,之前虚假收入证明的很可能会被清算。


第三,税收 ,黄先生很明确,那些说房地产税对炒房没作用,要么是弱智,要么是闭着眼睛说瞎话。房地产税的作用,一是能改变炒房的预期,增加持有成本,二也能解绑地方和房地产之间的绑架关系。他还特意举例,在美国、中国台湾、马尼拉有个税收,不管哪一类土地,成本算掉以后,增值部分,增值50%,收40%的税,增值100%,收50%的税,增值200%以上收60%的税。

第四,发展租赁市场 ,要大力发展公租房,共有产权房。老百姓可以住,但不能炒,卖的时候只能平价卖给政府。这种房子所有福利都有,也基本有产权,没人会轰你出去,只是不享受溢价。所以这就把这部分房子强制回到了居住属性。开发商现在1:9的融资结构,很难做产权持有出租,他们除了卖房根本就没有其他出路。除非回到1:3的融资结构,否则这种自持物业的事,真心不能指着开发商。根本不科学

第五,推行重庆的地票制度 ,这才是这些年重庆房价低的绝招,土地足够用。耕地也不减少。农民还有收益,能进城。具体流程就是,鼓励农民复垦土地,然后有关部门验收,给你地票,到交易所卖给开发商,开发商买到这个指标,把钱给了农民,就可以去拿地了。复垦农地肯定比拆迁便宜多了。而且还能调动农民的积极性。还切实保护了耕地,农民产生了收益,这就为进一步的城市化做了保证。最后的结果就是,重庆千万人口,没怎么用国家指标,就住的很宽松了。房价一直不高。炒房团都绕着走。

可以说,黄先生这个思路是相当清晰地,既指出要害,又给出解决方案,从现在我们正常来看,法律约束已经启动,开发商自有资金,以及银行清理开发贷和住房按揭也已经开始,租赁市场也在全速推进。


但土地爬行盯住这个还没有明确,房地产税也还在研究之中,至于地票制度,我相信已经成熟了,希望早日全国推进。切实的改变楼市奇葩的现状,给中国经济赢得未来!




附上:黄奇帆全文演讲精华提炼



十大乱象,五个解决之道


房地产和实体失衡的十个方面


1. 土地供给量的失衡


中国农地转建设用地每年800万亩土地。加上计划外征地,每十年国家用掉一亿亩土地。因此,80年代23亿农地,改革三十年到当前还有20亿。每年一万亿粮食,需要八到十亿亩地,五六亿土地给蔬菜水果,按照肉类人均年消费40公斤算,五千万吨肉类,1比4饲料比,需要四五亿亩地。所以中国的粮食是不够的,需要进口,为保障粮食安全,十八亿亩农地是红线。因此,当前已经达不到800万亩每年了。15年770万,16年700万,17年600万,城市用地将来越来越不够用。


每年建设用地有35%是农村里的建设用地,水利交通等等。真正城里可以用的只有三分之二,这其中有公共基础设施占比50%以上,工业用地占比30%多,今年600万亩有22%给工业。住宅占到600万亩的10%,这个比例是不平衡的。纽约欧洲住房用地占到25%。


2. 土地价格的失衡


房价问题是货币还是土地? 货币是通胀,一切商品应该都涨,因此房地产价格还是土地价格问题。 房子有折损会贬值,但是土地会升值, 土地升值有三个原因:


一是香港来的土地拍卖制度 ,黄在浦东新区组织去学习,然后开始了中国第一轮土地拍卖,拍卖是阳光作业,可以避免腐败,但是没有封顶制度,也推高地价;


二是土地本身供不应求 ,每年新进城镇人口1300万(去年),1300万人如果每人四十平米,按一比二容积率算,需要的地和现在供应的大体相等,但这是全国情况,对于人口流入的大城市显然不够。


三是旧城改造推高地价。 新增城市的面积每年都有指标,市长搞旧城改造不需要指标,所以旧改很多。


但是,旧改的拆迁成本很高,相当于原来的地价两倍,比如一开始七千,拆了再建,土地就一万五,再拆土地价格就是一万五加土地成本。所以房价就被推起来了, 高地价是制度性的,跟人没关系。


3. 房地产占用社会资源失衡


投资,金融,地方收入占比都太大,导致失衡。大体上一个城市的房地产投资不要超过投资的25%。六分之一理论:租房的钱占到收入六分之一以内,买房占到一生收入的六分之一。 一个城市的房地产投资不要超过GDP的六分之一,15%。


4. 金融绑架


一百多万亿的贷款余额,有27%以上是与房地产有关的,但是房地产占GDP的比重却只有7%。新增贷款46%是房地产,主要银行提供给地产的贷款占比高达百分之七八十。


5. 税收


全国税收当中35%来自房地产,但是中央没有房地产收入,全在地方。地方税十万亿,有四万亿跟房地产关联,再加上土地出让金和土地基金3.7万亿,那么地方税有7.7万亿是房地产,地方政府没有房地产就要断粮。


6. 销售和租赁失衡


美国的地产一半自主,一半租赁,新加坡77%是政府提供的公租房。我国每年新增房地产租用的不到10%,医疗教育跟产权挂钩,跟谁住没有关系,对租客保护不到位,随时可以赶走。


7. 销售房价和收入比的失衡


现在中国一线城市买房需要四十年的收入(平均意义),伦敦的房子也只需要十年收入。所以,对于供不应求的城市住宅要多造,供过于求的城市要少造。 世界范围内,城市人均住宅40平米比较合理。


8. 商业用地失衡


写字楼的需求,作为城市商务中心区,一般中等城市每两万元一平米,大城市GDP四万一平米,上海2.5万亿,办公楼最多只需要6000万平米。商铺总量按每两万元 GDP 一平米计算,上海商业零售额一万亿对应5000万平米。另一种算法每一个人两平米商铺,上海2400万人,所以基本上五千万平米商铺。


9. 房产商在运行过程中的失衡


政府土地储备少,房产商土地多,售后回租,切碎了卖,等等违规操作骗老百姓钱,要加强管理。


10. 政府管理失衡


经济下行,要刺激,往东调整;经济上行,要平抑,往西调。缺少符合经济逻辑的措施。


调控措施有五个方面


1. 土地需要刚性措施


一是实行钉住人口来供地,一个人供地100平米。 这个意义上,上海2500万人需要2500平方公里。要看人口来定土地,产业跟着规划走,人口跟着产业走,土地跟着人口和产业走。


二是要定下法律按结构来分配建设用地功能。 五十五平米解决城市基础设施和环境,工业二十平米。例如,金桥十平方公里工业用地在92年规划每平方公里就100亿,2001年实际达到1500亿。工业用地要紧逼不能慷慨,逼着工厂公司集约节约。剩下二十平米给居住,五平米给商业,南京路十里长街的商业中心才几平方公里相当节约。有些城市动不动五十万平米商业综合体完全是浪费。


三是土地拍卖价格,不超过当前地价的三分之一。 中心城区的旧城改造不能按照不亏本的原则来卖,把郊区的出让金补到市中心的高地价地区。


2. 金融措施


一是守住底线 ,开放商买地必须自有资金,原理是开放商对房地产的总投资是一比三,资本金占到25%,工业企业一比二,三分之一资本金。土地批租的自有资金,加房地产的开发贷款,再加购房人的预售金,自有资金与贷款总比例不超过一比四。但是现在有人在开发中的融资达到一比九,买地只有30%是自己的,三七开。房产商比的是背后金融系统的实力,谁融资能力强谁拿到地王,靠地价上涨来还债。地产融资缺乏隔离墙。一切买地的钱不准借债,那么m2到房地产就没入口了。重庆,工业企业借了17%高利贷买了三十亿地,结果五年后贷款变成六十亿,房子只能卖四十多亿,最后倒闭。所以要斩断土地拍卖用借款的链条。


二是盯住房地产商的资金结构 三是管住居民买房融资,首付比例问题,第三套要全额付。美国容易,美国有三千家银行,但是房地产按揭贷款只有五个机构,覆盖80%的人。银行对居民的贷款状况比较粗放,甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。各个银行的账户是孤立的,对客户情况不清楚。


3. 税收制度


一是三端调控。高端有遏制,中段有鼓励。终端有保障。比如豪宅契税5%,普通房1%,保障0.2%。如果要短期卖印花税再加(学香港)。中端老百姓买房税收有抵扣,比如按揭贷款抵扣所得税。


二是物业税房产税,物业税根据增值的额度来计税,有多种抵扣,老百姓压力不大。对资源配置有好处,租房和空关问题,对破除房屋至上的思想意识有好处。


4. 租房制度化安排


三类:政府的公租房,一个大城市总有20%人买不起房子,需要政府来建。五个要点,一是比例在20%,对象是农民工学生和困难户。二是三配套,公共基础设施,派出所,居委会。三是国家的,不能有二房东赚外快,四是不能造成贫民窟,应该和商品房行成一比三的比例。五是租金,家庭收入六分之一。公积金应该可以用来付房租,房租抵扣个人所得税。租客可以享受公共资源,一视同仁。


5. 地票


中国土地制度背景是耕地不够吃饭,不像巴西60亿亩可以休耕轮种。要做两件事, 第一是集约节约使用土地指标 农地和工地要节约,商品房要多给。 第二是农民进城要放弃土地, 其实世界上城市化进程没有减少耕地,在农村人们用地分散,进城就集约了,所以农民进城,农村地就多了,但是中国农民两头占地,所以耕地每年都在减少。


要把农民进城以后的宅基地和农村多余和废弃公共措施,复垦成为农地。但不是所有地方都要复垦,二十五度坡度以上都要退耕还林。很多农村缺少复垦的资源,不要复垦野地,复垦废弃的宅基地和设施,腾出指标让房地产商去造房。房地产商买了地票,补贴农民收入。


重庆每年15-20万亩地,重庆每年两万亩地票,主城房产商都买地票,用地指标让给万州等小城市。


结语:终于有人找到了高房价的死穴,字字珠玑,句句扎心。接下来,让我们拭目以待吧!

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